“此次重庆对房产税征收可谓是全方位调整，税率、免税面积、计税依据等都进行了全面收缩。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉如是说。
1月24日，重庆市人民政府官网公布《重庆市人民政府关于修改〈重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法〉和〈重庆市个人住房房产税征收管理实施细则〉的决定》，在计税依据、税率、免税面积等方面进行优化、调整。
全方位优化调整房产税征收政策
此次重庆房产税征收调整主要包括以下三个重点：一是自2024年1月1日起，将重庆个人住房房产税应税住房的计税依据由“房产交易价”调整为“房产交易价的70%”；二是将不同交易价格区间独栋商品住宅和高档住房对应执行的0.5%、1%、1.2%三档税率，调整为统一的0.5%一档税率；三是将试点以来新购独栋商品住宅、高档住房的家庭免税面积由100平方米调整为180平方米。
比如，重庆市民张某持有2017年在九龙坡区购买的家庭首套应税独栋商品住宅，当年已办理不动产权证，建筑面积170平方米，交易价323万元，原税率0.5%。政策调整前2023年应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率，即（170-100）×（3230000÷170）×0.5%=6650元。政策调整后，应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×70%×税率，因其面积未超过180平方米，无需缴纳房产税。
李宇嘉表示：“重庆是我国首批房产税试点城市。重庆对高档住宅征收房产税，无论是作为房地产长效机制、房地产新发展模式，或者改变地方土地财政等，还是作为平衡和调节房地产导致的收入差距、实现共同富裕等，房地产税被市场和学术界寄予厚望。这并不是一个逆风向行事的短期之举，可以说取消就取消。所以，在房地产市场深度调整之际，重庆对房产税进行了优化和调整。”
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪点评称：“首先，从新政定位及影响来看，重庆本次优化调整房产税征收政策是明显的松绑动作，释放了强烈的利好信号。其中，降低房产税征收税率，对于购房者而言无疑是一利好举措，实实在在地降低了购房成本，减负效果明显，利好住房需求释放；与此同时，高档住房免征提至180平方米，意味着将有大批房源进入免征行列，调动改善群体购房需求已然成为重要趋势之一。”
“家庭免税面积由100平方米调整为180平方米，这是一个关键点。”李宇嘉进一步阐述：“2023年，重庆市销售的新房平均每套的面积为110平方米，意味着改善型或大户型销售比较多，这是各地的共性，大户型或高档住宅是新房的主力。当市场对房价预期不再乐观，甚至预期下跌，这时，针对高档住宅的房产税，就成了阻碍新房市场的阻碍，所以也是这次调整的原因。”
事实上，去年9月份，重庆已经对实行了12年的房产税政策进行调整，将房产税征收对象中“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”修改为“在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房”；同时，将纳税期限由每年的10月1日至31日调整为每年的10月1日至12月31日，并调整了相关细则。
去年重庆楼市呈现“供销两弱”态势
“对政策出台背景进行探究，成交端仍有较大上升空间以及市场情绪暂未出现好转，或是重庆政策松绑的重要出发点。”关荣雪表示：“市场需求及情绪改善局势暂不明朗，继续‘促需求’对于重庆来说仍是重要任务之一。”
回顾2023年重庆楼市，虽然相比于2022年已经明显企稳，但是仍然呈现出供销两弱的趋势。据重庆锐理数据显示，2023年重庆中心城区商品房供销规模均创新低，其中全年商品房供应1156万平方米，同比下跌4%；成交1293万平方米，财盛证券同比下跌2%。尽管均价同比上涨4%至9428元/平方米，但仍处于万元以下低位水平。
据国家统计局最新数据，去年12月份，重庆新房销售价格指数环比下降0.6%，同比上涨2.2%。
另据重庆锐理数据显示，2023年，重庆二手房销售10.7万套，同比下滑3%；均价12074元/平方米，同比上涨2%；全年新增二手房挂牌超30万套，累计挂牌存量超20万套。“重庆二手房市场已进入买方市场周期，二手房供应激增造成市场流动性下降，二手房‘越卖越多’，价格涨幅同步回落。”
据国家统计局最新数据，2023年12月份，重庆市二手住宅销售价格指数环比下降1.3%，同比下降5.5%，其中环比已连续8个月下降，同比降幅也有所扩大。
对于二手房的降价，业主小吴深有体会：“我在两江新区投资有两套房，都还是学区房，一套2022年的时候挂牌280万，2023年调低到248万，买方还让我降；另一套去年从150万调低到140万，也还没卖出去。”
从二手挂牌价来看，据贝壳研究院重庆分院数据，2023年重庆二手房新增挂牌价14277元/平方米，同比下跌2.9%，其中库存房源单价为13996元/平方米，同比下跌6.2%；涨价房源占比仅4.7%，同比下跌17.7%。
“业主和客户的议价空间分别有2.7%和1.2%的增长，可议价空间加大。”贝壳研究院重庆分院指出，目前来看，大多数成交房源都是在挂牌价的基础上打了折的，只有少数房源会高溢价或以挂牌价成交。
为了鼓励“卖一买一”，重庆还推出了“换新购”的服务，购房者与开发企业签订新建商品住房“放心买”认购协议，同时与经纪机构签署二手房“优先卖”协议，约定30-90天时间周期内，开发企业为购房者锁定意向房源，经纪机构通过“优先卖”服务，缩短二手房售出周期。若二手房在约定时间内售出，则购房者按约定流程办理新建商品住房购买手续；若二手房在约定时间内未售出，则开发企业按约定退还新建商品住房认购金，购房者无需承担违约风险。
“重庆二手房成交以价换量，楼市目前处于信心恢复期。”贝壳研究院重庆分院分析指出，“预计2024年住房消费将继续逐步向存量市场转型，二手房延续去年态势，成交量稳中有升。”
此外，中指研究院重庆分院研究主管戴小红表示，尽管2023年重庆中心城区商品住宅市场量价整体保持平稳，但与2021年成交量相比仍存在较大差距，购房者预期未出现明显转向。近年来，重庆新房市场持续向改善型需求转变，新政适应市场形势，有助于更好地满足改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
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