张家振登顶“全国总价地王”的徐汇东安城市更新项目（以下简称“徐汇东安项目”）两宗地块，最终等来了“操盘手”。
近日，由中海地产（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司（以下简称“徐汇城投”）、中旅投资联合组成的开发主体，通过上海产权交易所正式完成对徐汇东安项目所属公司的股权交易，获得相关地块开发权。其中，中海地产、招商蛇口、中旅投资以总价154.78亿元拿下项目公司90%股权，徐汇城投作为原股东，仍保留项目公司10%的股权。
值得一提的是，由上述4家公司联合操盘的徐汇东安项目共涉及两宗地块——徐汇区C030301单元127b-24、125-31地块，彼时成交总金额为439.5亿元，一举刷新了全国涉宅用地出让总价纪录。再加上由上海徐汇城市更新建设发展有限公司全资子公司上海新枫安企业发展有限公司（以下简称“新枫安”）摘得的127b-23地块，徐汇东安项目3宗地块土地出让总金额高达523.03亿元。
随着股权交易完成，徐汇东安项目也正式从蓝图规划迈入了实质性开发阶段。9月12日，上海市徐汇区人民政府官网发布的《徐汇区C030301单元127b-24地块项目设计方案公示》信息显示，该地块规划建设7栋高层住宅，包括2栋13层、1栋25层、1栋27层和3栋28层住宅，总户数290户。
对于该项目的具体开发计划，招商蛇口方面向《中国经营报》记者提供的资料显示，徐汇东安项目商住综合体总体量约50万平方米，住宅部分将打造为纯改善型社区，户型区间为200—600平方米，且无保障房、中小套型限制，首批房源预计将于2025年年内开盘入市。
四家企业联合开发“巨无霸”地块
9月5日，中国海外发展（00688.HK）公告称，下属子公司中海企业发展集团有限公司（中海地产）与招商蛇口、中旅投资联合竞得上海新东安企业发展有限公司（以下简称“新东安”）90%股权及相关债权、上海新百安经济发展有限公司（以下简称“新百安”）90%股权，总价为154.78亿元。
据悉，在此次交易前，上海城市更新建设发展有限公司和徐汇城投分别持有新东安和新百安各自50%的股权。在此次交易中，中国海外发展出资81.53亿元获得新东安50.5%权益和新百安30.5%权益。
另据相关资料，招商蛇口出资65.52亿元获得新东安35%权益和新百安55%权益；中旅投资出资7.74亿元获得新东安和新百安各4.5%权益；徐汇城投则保留两公司各10%的股权。
记者了解到，在徐汇区东安一、二村片区旧改完成之后，土地出让工作也加速推进。2025年5月，徐汇东安项目两宗地块进行协议出让，分别由新百安和新东安获得，总出让金额高达439.5亿元。
其中，徐汇区C030301单元127b-24地块为纯住宅用地，出让总价为98.18亿元，成交楼面价12.41万元/平方米，规划建筑面积7.9万平方米，定位高端居住社区；C030301单元125-31地块为大规模商住综合用地，出让总价为341.35亿元，成交楼面价为7.5万元/平方米，规划建筑面积约45.5万平方米，业态涵盖住宅、商业、办公、研发及公建配套，住宅部分约27.3万平方米。
据了解，针对徐汇东安项目这样的“巨无霸”地块，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资4家企业联合开发，形成了优势互补的央国企联动开发矩阵。其中，中海地产和招商蛇口均是头部房企；徐汇城投深耕本区域多年，对徐汇滨江城市功能规划具备深刻理解；中旅投资隶属于中国旅游集团，在文旅商业运营方面拥有独特资源。
备受外界关注的是，上述两宗地块原协议出让总价达439.5亿元，中海地产、招商蛇口、中旅投资联合体缘何仅以154.78亿元获得了项目公司90%股权？对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称：“股权收购价较原协议总价缩水的核心原因，在于交易模式创新与风险分担机制。此次交易采用‘承债收购’模式，配资实盘平台开发商承接项目原有债务，待销售后逐步偿还银行贷款，实质是以未来现金流解决当前资金压力。”
有望成为上海规模最大豪宅区
据了解，除上述两宗地块外，徐汇东安项目另一宗地块的“操盘手”是上海老牌国资房企中华企业（600675.SH）。8月16日，中华企业方面发布公告称，受新枫安委托，负责建设管理徐汇区C030301单元127b-23地块项目。
相关资料显示，该地块为纯住宅用地，容积率2.63，可建面积6.62万平方米，建筑限高100米，没有公租房、中小套比例要求，协议出让成交金额为83.5亿元，成交楼面价12.61万元/平方米。
根据上海市徐汇区人民政府官网9月8日发布的《徐汇区C030301单元127b-23地块项目设计方案》，该地块将规划建设5栋17—25层住宅楼，总共206户，设机动停车位635个，非机动停车位277个。
值得关注的是，徐汇东安项目与以310.5亿元成交的2020年“全国总价地王”——西岸金融城仅一路之隔，两大“地王”项目将联动开发，共同构筑起徐汇滨江的全新综合体地标。
招商蛇口方面向记者提供的资料显示，徐汇东安项目以约50万平方米商住综合体体量，承载高端居住、前沿科研与活力配套功能；西岸金融城则拥有180万平方米的超级体量。二者业态互补、资源互通，将在徐汇滨江形成总规模超230万平方米的城市综合体开发集群，未来这片区域将成为一个满足多层次需求的全新目的地。
中国海外发展方面在公告中也表示，徐汇东安项目地理位置优越，配套设施完善，并具有便捷通达周边商圈战略性的交通优势。该项目的开发预期有利于巩固及提升集团在上海市的市占率、引领力及品牌号召力，并为集团创造收益。
对于徐汇东安项目相关信息，记者致电中旅投资方面，相关工作人员表示，暂不接受采访。
业内人士指出，在住宅方面，徐汇东安项目未来售价预计将达到20万元/平方米，两宗地块货值将超过600亿元，有望成为上海市历史上最大的豪宅片区。此前，该项目周边的绿城潮鸣东方、能建西岸誉等楼盘热销，所推房源均已售罄。
由于去化快、货值高、利润空间大，核心城市核心地块已成为“兵家必争之地”。随着上海市土拍市场持续升温，房企通过公开招拍挂“抢地”的难度大幅增加，徐汇东安项目体量巨大，在房地产市场中弥足珍贵。
记者梳理发现，2025年以来，中海地产在7月以118.88亿元总价竞得静安区、普陀区两宗地块，销售额从2024年的一枝独秀下滑至第3位。
9月4日，在上海市第七批次土拍中，中海地产、招商蛇口和上海城建竞夺普陀区真如地块。最终，该地块被上海城建以总价52.4亿元收入囊中，成交楼面价7.93万元/平方米，溢价率12.79%，成为普陀区新的单价“地王”。
在业内人士看来，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资4大开发商“用脚投票”，联合开发徐汇东安项目两宗地块，也体现出对上海城市核心区域价值的长期看好。
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
