“购房时销售人员承诺有售后托管、固定保底收益，收房时却都未兑现。而且，业主花87万元买的房子，最终却只能开出50多万元的购房发票。”近日，北京多位购房人向新京报记者反映，河北省张家口市怀来县鸿坤·葡萄酒小镇项目在房屋销售过程中涉嫌虚假宣传、收取团购费等多项违规行为。
对此，该项目开发商张家口艾伦房地产开发有限公司（以下简称“艾伦房地产”）回应新京报记者称，正在按照发给住建部门的回复函处理此事；对于购房发票问题，目前只能协调第三方公司开具发票。
焦点1：
售后托管、保底收益承诺未兑现？
北京的沈丽（化名）向记者介绍，2022年11月份，她接到自称是鸿坤地产工作人员的推销电话。当时该销售人员介绍，如果购买位于张家口市怀来县的鸿坤·葡萄酒小镇的房产，可以将所购房产交由开发商托管运营，每年可得10%左右的托管收益。
当月20日，沈丽一家就乘坐看房专车来到鸿坤·葡萄酒小镇售楼处进行实地了解。沈丽回忆，当时，在项目售楼处有开发商的销售人员在大力宣传购买此项目房源可交由开发商托管，确保年收益。随后，沈丽就在项目售楼处签订房屋认购合同，以87万元购买了78平方米的两居室洋房。项目工作人员承诺，待房子交付后，购房人将所购房产交给开发商进行酒店托管经营，年收益为总房款的5%。“虽然比之前推销电话中所说的收益低，但仍然较有吸引力。”沈丽称。
沈丽进一步介绍，双方签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时间是2023年6月30日之前。不料，开发商延期交付，到了2023年9月份，才通知她收房。2023年9月18日，沈丽前往收房时，开发商却称不能进行房屋托管，不能签订相关托管协议，遇到此种情况，她马上决定不再收房。
“像我们一样，很多购房人都是北京人，当初购买这个项目的房子，主要就是因为开发商宣传能托管、保收益。”与沈丽有着相似遭遇的鸿坤·葡萄酒小镇购房人王玲（化名）告诉记者，“当初，项目售楼处的销售人员明明白白地承诺房子能进行托管，作为普通购房人，我们有理由相信这是开发商的承诺，出于对开发商的信任才购买了房子，但现在开发商却不认账了。”
为证实销售人员进行了上述承诺，多位购房人还向记者提供了当时在鸿坤·葡萄酒小镇项目拍摄的视频、照片以及项目销售人员的录音。
对于房屋托管问题，艾伦房地产曾在2023年11月7日向怀来县住房和城乡建设局（以下简称“怀来县住建局”）的答复中称，经实际了解，客户反馈（情况）的只是部分口头说辞片段，信息并不全面准确，同时在房屋销售时，该公司未与客户签订协议文件，需要业主收房后与民宿托管公司签订《房屋托管协议》，市场行情变化较快，实际收益与市场供需密切相关。
连日来，新京报记者多次与艾伦房地产方面联系。1月4日，该公司相关工作人员回应称，相关托管的承诺都是当时的房地产代理销售公司所做的承诺，开发商也在处理此事，主要处理方式以上述发给住建局的回复函为准，目前没有进一步的处理方案。
焦点2：
80多万房款中包含30余万团购费？
“不仅未能办理托管，连购房发票都没开全。”王玲向新京报记者反映，当初自己是以87万元购买的房子，但后续拿到的房屋买卖合同上写着房屋总价为54万元，开具的发票也是54万元，差额30多万元不知去向；有些邻居遭遇的差额更大，比如实际购房款80多万元，而购房合同上只有30多万元。在此过程中，曾有开发商工作人员解释称，之所以这么做，是因为其余的钱都以“避税”的名义转入不被政府主管部门监管的账户。
对此，艾伦房地产在2023年11月7日向怀来县住建局的答复中称，2022年以来，该项目2.4批次洋房产品通过销售公司包销，该公司与客户签订的网签合同价格由双方确认签署，并按照网签合同的金额给客户开具房款发票。因部分客户当时参加团购优惠活动，实际购买价格低于房屋备案价格，股票配资网站缴纳的费用属于团购费，不属于房款部分。如果客户需要开差额部分发票，可以联系公司协调开具服务费发票。
1月5日，艾伦房地产相关工作人员对上述问题回应记者称：“目前正在协调第三方房产经纪公司开具发票，应该问题不大。”而对于购房人质疑的该笔费用是否以“避税”的名义转入不被政府主管部门监管的账户，该工作人员并未作出进一步回应。
1月4日、5日，新京报记者多次与怀来县住建局联系。相关工作人员回应称：“我们目前只掌握购房网签合同的金额，其他的金额还不是很清楚。对于鸿坤·葡萄酒小镇的问题，会依法妥善处置，目前各方正在协调工作，也在汇报领导，具体情况正在进一步调查处理当中。”
值得注意的是，该项目上述情况并非个案。近年来，在房地产交易过程中，经常会有一些开发商要求购房者在购买商品房时支付一笔“团购费”“电商费”。一位房企负责人向记者介绍，所谓的“团购费”“电商费”，是依附于商品房交易而产生的附加费用，其本质还是房款的一部分，类似的还有“渠道费”“会员费”等。有些开发商为促进房源去化、完成业绩指标，与房产营销代理机构合作推出团购项目，在此过程中，房产营销代理机构一般会以“优惠购房、保留房源、优先选房”等理由收取这笔费用，最后，这部分费用将直接作为佣金支付给营销机构；如果再有结余，开发商则会参与结余费用的利润分配。
律师：
违规收取团购费，开发商需担责
北京金诉律师事务所王玉臣律师介绍，早在2016年，住建部发布的《住房和城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》（建房[2016]223号）中就明确规定，商品房销售需明码标价，不得在标价之外加价出售房屋或者收取未标明的费用。此后，有些地方政府主管部门在该文件指导下，也出台了规范房地产经营和销售的相关规定，均不同程度地要求开发商不得高于备案价格进行销售，且不得以团购费、诚意金、指标费等名义收取商品房买卖合同价款以外的费用。
对于鸿坤·葡萄酒小镇的团购费问题，王玉臣还指出，如果总房款80多万元，却包含30多万元甚至更高的团购费，确实不合理，也有违基本的交易惯例。
那么，开发商对团购费问题需要承担责任吗？王玉臣介绍，在房地产实际交易中，很多开发商为了吸引客户、拓宽销售渠道，选择让房产经纪公司进行代理销售，后者为达到业绩，会做一些过度、虚假的宣传。“这些销售人员的行为显著影响购房意愿，在一定程度上促成了交易的达成。”王玉臣认为，从代理的角度出发，房产经纪机构工作人员在项目售楼处的行为，是在履行工作职责，应该视为职务行为，代表的是开发商。从这个角度来看，开发商应对售楼处的销售人员进行严格的内部管理；后续开发商以各种理由不兑现承诺，规避自身责任，明显有悖诚信原则。从法律上讲，如果开发商直接收取团购费、电商费，或者房产经纪机构的收款行为被法院认定为表见代理（如中介机构与购房者无中介服务协议，仅有收据，且收款行为又在开发商售楼处），法院一般会判决开发商承担退款等责任。购房者完全可以要求开发商承担连带责任。
与此同时，购房人可以向当地主管部门投诉，发现严重欺诈行为还可以向公安部门报案，也可以向法院提起诉讼。另外，这种以团购费、电商费或者其他方式转移房款的行为还可能涉及偷税漏税，购房人可以视情况向税务部门举报投诉。
此外，对于售后托管的问题，王玉臣律师表示，如果项目销售人员对托管一事作出了承诺，就要对承诺负责，兑现承诺。从法律上讲，如果最终未能兑现承诺，则属于违约，要承担违约责任；情况严重的，则属于影响交易的重要因素，可以借此解除合同。
新京报记者张建
文章为作者独立观点，不代表财盛证券观点
